Paris : bulle immobilière ou hausse cohérente d’une valeur refuge ?

Crédit photo Pauline Loroy-unsplash

Le contexte immobilier àParis est clair. Les politiques de taux d’intérêt historiquement bas et d’injection massive de liquidités nécessairement mises en place pour contrer les effets de la crise des subprimes ont conduit à une hausse progressive et conséquente des prix de l’immobilier à Paris. La réponse monétaire à la crises sanitaire n’a fait que conforter ce processus entamé à la suite de la crise financière. Ainsi, le prix moyen au m2 à Paris est passé de 6 020€ en 2009 à 10300€ en 2021. Une hausse significative de 42% qui est même encore plus marquée sur les biens de qualité.

Aujourd’hui, après avoir observé la violence inouïe avec laquelle les marchés financiers ont été corrigés à la baisse puis à la hausse en 2020, de nombreux ménages ont peur que la foudre puisse tomber sur le marché de l’immobilier parisien. Ils sont plongés dans l’incertitude face à des marchés qui parfois sont dures à lire. Le chiffre le plus révélateur de cette tendance est l’accumulation de près de 142 milliards d’euros d’épargne supplémentaire entre mars 2020 et mars 2021.

 

Dans un tel contexte, peut-on continuer à faire confiance à Paris ?

 

C’est la grande question. Après avoir utilisé une approche microéconomique dans notre article précédent pour tenter d’y répondre, essayons-nous ici à une approche macroéconomique.Partons du constat. Cette question est la conséquence d’une peur, légitime, qui est la baisse générale des prix à Paris, souvent appelée éclatement de la bulle. Mais pour que celle-ci éclate, reste à savoir si nous sommes effectivement dans une situation de bulle. Paris est un marché très spécifique.D’une superficie de 104km2, avec un parc très hétérogène, composé à 62% de logements construits avant 1949 et à 70% de studios et de deux-pièces, il est très difficilement comparable dans sa globalité à d’autres capitales telles queLondres ou New-York. Cependant, il reste un marché qui répond à une loi simple : l’offre et la demande. L’offre étant quasi stable, la variable d’ajustement va indéniablement être la demande.

 

La demande émane des investisseurs et des particuliers. Les premiers répondent à une logique de rentabilité les deuxièmes à une logique de pouvoir d’achat. Les deux étant soumis à un même instrument dans leur calcul : les taux d’intérêts. Comme décrit au début de cet article, le contexte fait que ces derniers les poussent grandement à investir. Mais cela ne veut pas nécessairement dire que nous sommes dans une situation de bulle. En effet, cette dernière semble apparaître dès lors que les logiques respectives de nos deux agents économiques ne sont plus respectées.  Autrement dit, dès lorsque la hausse des loyers pour les uns et la hausse des revenus pour les autres ne sont plus en adéquation avec la hausse des prix qui, eux, ont subi une surchauffe, toute chose étant égale par ailleurs (notamment les taux d’intérêts).

 

Les courbes de l’économisteJacques Friggit permettent d’obtenir une réponse claire : bien que les loyers et le pouvoir d’achat aient augmenté moins vite que les prix de l’immobilier à Paris, la baisse constante des taux d’intérêts combinée à l’allongement des durées d’emprunt, ont réduit cet écart. Il semble donc ne pas y avoir de bulle mais simplement une hausse cohérente, permise par les politiques monétaires, des prix dans une capitale recherchée.